Umowa przedwstępna występuje powszechnie w obrocie gospodarczym. Jednakże pojawiają się niekiedy błędy w ustaleniu jaką de facto funkcję pełni czy też jakie cechy posiada.

Należałoby zacząć od tego, iż umowa przedwstępna jest umową o charakterze pomocniczym. Co oznacza, iż nie jest konieczna dla funkcjonowania w obrocie gospodarczym jakiejkolwiek umowy właściwej. Wykorzystywana jest najczęściej w sytuacjach, kiedy z uwagi na pewne okoliczności, strony nie mogą na dany moment zawrzeć umowy definitywnej, np. oczekując na wydanie pozwolenia czy też decyzji przez organ administracyjny bądź przyznania kredytu hipotecznego przez bank.

Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Umowa wzajemna (art. 487 § 2 kc) oparta jest na ekonomicznej ekwiwalentności świadczeń stron, co oznacza, że strony zawierają daną umowę, ponieważ liczą na spełnienie świadczenia wzajemnego; do ut des (daję abyś dał). Zawierając umowę przedwstępną strony mają na celu zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej, a więc nie ma tutaj miejsca na ekonomiczną ekwiwalentność świadczeń. Strony zobowiązują się w niej do złożenia w określonym w przyszłości czasie stosownych oświadczeń woli (określonych już w umowie przedwstępnej), a więc działają dla przyszłych korzyści, realizujących się poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna ma natomiast charakter zobowiązujący. Może być jednostronnie (rzadziej) bądź dwustronnie zobowiązująca.

Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie każdego rodzaju umowy. Co do zasady nie wymaga określonej formy, jednakże należy mieć na uwadze, że jeżeli umowa przyrzeczona wymaga dla wywołania określonych skutków prawnych (ad solemnitatem) szczególnej formy, umowa przedwstępna również powinna zostać zawarta w takiej samej formie, np. umowa przedwstępna zawarta w celu sprzedaży nieruchomości, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a więc w formie wymaganej dla przeniesienia własności nieruchomości. Wynika to wprost z art. 390 § 2 KC.

Koniecznym elementem umowy przedwstępnej są essentialia negotii (istotne postanowienia) umowy przyrzeczonej. Wydaje się to być oczywiste, gdyż bez określenia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej strony umowy nie byłyby w stanie określić do jakiego świadczenia się zobowiązały. A w razie sporu pomiędzy stronami, nie byłby w stanie rozstrzygnąć tego sąd. Essentialia negotii muszą zostać określone w sposób dostateczny, nie muszą zostać „przepisane” jeden do jednego do umowy przyrzeczonej, jednakże musi zostać spełniony wymóg określoności danego świadczenia.

Najlepszym rozwiązaniem jest określenie już w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednakże nie zawsze jest to możliwe, dlatego też ustawodawca określił, iż w takim przypadku termin, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona powinien zostać określony przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli uprawnione są obie strony, to wiąże termin wyznaczony przez tę stronę, która określiła go wcześniej (art. 389 § 2 kc). Ostateczny termin, jaki ustawodawca określił stronom na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wynosi rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Jest to termin zawity, a więc jego upływ powoduje de facto wygaśnięcie zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto podkreślić raz jeszcze (ponieważ treść tego przepisu jest czasami mylnie interpretowana), iż ustawodawca przewidział, że w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej ma zostać wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej a nie zawarta sama umowa przyrzeczona.

Z kolei jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony, bądź w samej umowie przedwstępnej bądź w ciągu roku od jej zawarcia, a strony w tym określonym terminie umowy przyrzeczonej nie zawarły, to od następnego dnia zaczyna bieg roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej. A więc mamy tutaj do czynienia z odstępstwem od ogólnych terminów przedawnienia uregulowanych w Kodeksie Cywilnym (art. 118 KC). Termin przedawnienia dotyczy nie tylko roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej lub roszczenia odszkodowawczego, ale też zastrzeżeń umownych zawartych w umowie przedwstępnej, takich jak np. zadatek czy kara umowna.

W sytuacji gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ strona zobowiązana uchyla się od jej zawarcia, umowa przedwstępna może wywołać dwa skutki, silniejszy i słabszy. Skutek silniejszy powoduje możliwość wystąpienia przez stronę uprawnioną z żądaniem (stosownym roszczeniem) zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną. Skutek ten wystąpi wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom zarówno własnym, zwłaszcza dotyczącym formy, jak i tym, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (ad solemnitatem), np. forma aktu notarialnego przy umowie sprzedaży nieruchomości (art. 390 § 2 kc).

W sytuacji, gdy umowa może wywołać skutek silniejszy pojawia się kwestia praktyczna, dotycząca złożenia stosownych oświadczeń woli. Chodzi mianowicie o sytuację, gdy strona uprawniona z umowy przedwstępnej występuje do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej i sąd orzeka zgodnie z jej żądaniem. Tutaj w oparciu o treść art. 64 KC orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) do złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Co w takim razie z oświadczeniem woli drugiej strony (uprawnionej z umowy przedwstępnej)? Czy druga strona powinna też złożyć stosowne oświadczenie woli, aby do zawarcia umowy przyrzeczonej doszło?

Jak wiadomo, przy czynnościach prawnych o charakterze umownym, do realizacji takiej czynności wymagane jest zgodne oświadczenie woli obu stron umowy. A więc co do zasady, prawomocne orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli jednej ze stron nie wypełnia obowiązku złożenia oświadczenia woli przez drugą stronę. Druga strona umowy musi stosowne oświadczenie woli złożyć sama, z zachowaniem wymaganej formy. Inaczej jednak sytuacja przedstawia się w przypadku omawianej umowy przedwstępnej. Tutaj, z uwagi na to, iż już sama umowa przedwstępna zawiera istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc określona jest także treść oświadczeń woli stron, prawomocne orzeczenie sądu zastąpi nie jedno, a dwa oświadczenia woli konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Stanie się tak właśnie dlatego, że zakres umowy przyrzeczonej w jej najistotniejszych aspektach, takich jak przedmiot umowy, termin, sposób jej realizacji czy też sama wola stron co do tak właśnie ustalonego zakresu zawiera się w umowie przedwstępnej. Z jedną istotną uwagą, mianowicie taką, iż sąd nie może nadać umowie przyrzeczonej innej treści niż tej, która wynika z umowy przedwstępnej.

„Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego, oświadczenia woli zastępuje tylko to oświadczanie (art. 64 KC oraz art. 1047 KPC). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 KC) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.”¹

Umowa przedwstępna, która nie została zawarta w wymaganej dla umowy przyrzeczonej formie, nie rodzi skutku silniejszego w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wywoła jedynie skutek słabszy. Skutkiem tym będzie możliwość dochodzenia odszkodowania przez stronę uprawnioną w sytuacji uchylania się strony zobowiązanej od zawarcia umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność odszkodowawcza obejmuje jedynie straty (damnum emergens) jakie strona uprawniona poniosła na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Zakres odszkodowania nie ogranicza się do momentu zawarcia umowy przedwstępnej, ale obejmie także zakres czynności podjętych przed jej podpisaniem, nakładów i wydatków z nimi związanych, takich jak rozmowy czy też negocjacje przygotowujące do jej zawarcia.

Strony mogą w umowie przedwstępnej zmodyfikować zakres tej odpowiedzialności. Co do zasady to do uprawnionego należy decyzja czy w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej wystąpić z roszczeniem ze skutku silniejszego (jeżeli zostały spełnione stosowne przesłanki) czy też słabszego umowy przedwstępnej.

Należy mieć na uwadze, że zobowiązany z umowy przedwstępnej odpowiada zarówno za niewykonanie tej umowy, a więc niezawarcie umowy przyrzeczonej, jak i za nienależyte wykonanie swojego zobowiązania. Nienależyte zachowanie może polegać między innymi na zawarciu umowy przyrzeczonej w późniejszym terminie. Takie zachowanie dłużnika, o ile dłużnik ponosi za nie odpowiedzialność, wypełnia dyspozycję art. 476 KC, a więc bycia w zwłoce. Co za tym idzie uprawniony z umowy przedwstępnej może żądać naprawienia szkody wynikłej z takiego zachowania dłużnika. Taka sytuacja rodzi też po stronie uprawnionego możliwość nieprzyjęcia opóźnionego zobowiązania, a więc niezawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli zawarcie tej umowy nie miałoby już całkowicie lub w przeważającym stopniu, znaczenia dla uprawnionego. Można przecież wyobrazić sobie sytuację, gdy uprawniony po upływie określonego czasu, nie ma już interesu gospodarczego w zawarciu umowy przyrzeczonej.

Marlena Pacocha

Kancelaria Doradztwa Prawnego i Mediacji

Mediacje, doradztwo prawne, szkolenia

Marlena Pacocha

Kancelaria Doradztwa Prawnego i Mediacji Marlena Pacocha

NIP: 7752118564

REGON: 100568921

KONTO: PL 69 1050 1461 1000 0090 8289 3414